De echtelijke woning en hypotheek bij scheiding

Verkopen, overnemen, of eigendom behouden: dit zijn de mogelijkheden

Voor veel stellen is de gezamenlijke woning zowel financieel als emotioneel het meest beladen onderwerp bij een scheiding. Er staat vaak veel geld op het spel, en tegelijk is het huis voor kinderen een plek van vertrouwde stabiliteit. Een zorgvuldige afweging van de mogelijkheden, en een realistisch beeld van wat financieel haalbaar is, voorkomt dat beslissingen overhaast worden genomen.

Tijdens mediation brengen we de financiële situatie rond de woning helder in kaart, zodat jullie een weloverwogen keuze kunnen maken die past bij ieders mogelijkheden. In dit artikel lopen we niet alleen de mogelijkheden na, maar rekenen we ook twee concrete situaties door: verkoop met overwaarde, en overname met uitkoop, inclusief de bijkomende kosten en fiscale gevolgen.

In het kort:

• De drie hoofdopties zijn: verkopen, één van beiden neemt de woning over, of (tijdelijk) gezamenlijk eigendom houden
• Een actuele taxatie is nodig om de overwaarde of restschuld vast te stellen
• Bij overname moet de blijvende partner de hypotheek op eigen naam kunnen voortzetten (ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid)
• De vertrekkende partner mag, onder voorwaarden, nog maximaal 2 jaar een deel van de hypotheekrente aftrekken
• Bij uitkoop kan een vrijstelling van overdrachtsbelasting gelden
• Afspraken over de woning worden vastgelegd in het echtscheidingsconvenant

Optie 1: de woning verkopen

Verkoop van de woning is de meest voorkomende en meest eenvoudige oplossing, zeker wanneer geen van beide partners de hypotheek alleen kan dragen. De overwaarde (de verkoopopbrengst minus de resterende hypotheekschuld en verkoopkosten) wordt verdeeld volgens de afspraken in het convenant, vaak fifty-fifty, maar afhankelijk van de eigendomsverhouding kan dit ook anders liggen. Is er sprake van een restschuld, dan wordt in het convenant vastgelegd hoe deze wordt verdeeld en afbetaald.

Rekenvoorbeeld: de overwaarde berekenen bij verkoop

Stel: Anne en Bart hebben een woning die bij taxatie een marktwaarde heeft van € 425.000. De resterende hypotheekschuld bedraagt € 310.000. Ze besluiten te verkopen en de makelaars-, notaris- en overige verkoopkosten bedragen samen € 8.500.

• Marktwaarde (taxatie): € 425.000
• Resterende hypotheekschuld: € 310.000
• Bruto overwaarde: € 425.000 – € 310.000 = € 115.000
• Verkoopkosten: € 8.500
• Netto overwaarde: € 115.000 – € 8.500 = € 106.500
• Verdeling bij helfte: € 106.500 / 2 = € 53.250 per persoon

Optie 2: één partner neemt de woning over

Wil een van beide partners in de woning blijven wonen, dan moet deze de andere partner uitkopen voor diens aandeel in de overwaarde, én de hypotheek op eigen naam kunnen voortzetten. De hypotheekverstrekker toetst hiervoor opnieuw het inkomen: kan de blijvende partner de volledige hypotheeklast alleen dragen? Dit is niet altijd vanzelfsprekend, zeker bij een eenverdienerssituatie of een hoge hypotheek.

Is overname financieel haalbaar, dan wordt de vertrekkende partner formeel ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek (het zogeheten ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid, of OHA). Dit is een belangrijke stap: zonder dit ontslag blijft de vertrekkende partner medeaansprakelijk voor de hypotheekschuld, ook al woont deze er niet meer — met alle risico's van dien, bijvoorbeeld voor het aangaan van een nieuwe hypotheek door de vertrekkende partner zelf.

Rekenvoorbeeld: de uitkoopsom berekenen bij overname

Ga uit van dezelfde woning: marktwaarde € 425.000, resterende hypotheekschuld € 310.000. Bart blijft wonen en koopt Anne uit voor haar aandeel in de overwaarde. Omdat er geen sprake is van een daadwerkelijke verkoop, vervallen de verkoopkosten (makelaar) en wordt uitgegaan van de volledige overwaarde.

• Bruto overwaarde: € 425.000 – € 310.000 = € 115.000
• Uitkoopsom voor Anne (helft van de overwaarde): € 115.000 / 2 = € 57.500
• Nieuwe hypotheekschuld van Bart na herfinanciering: € 310.000 + € 57.500 = € 367.500
• Kosten ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid (notaris, bank- en advieskosten, illustratief): € 2.500 tot € 4.500

Wat toetst de bank bij het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid?

De hypotheekverstrekker beoordeelt de aanvraag voor OHA vergelijkbaar met een nieuwe hypotheekaanvraag: inkomen, bestaande schulden en woonlasten van de blijvende partner worden opnieuw getoetst aan de actuele leennormen. Speelt er kinderalimentatie of partneralimentatie mee, dan telt ontvangen alimentatie vaak mee als inkomen, terwijl betaalde alimentatie als vaste last wordt meegewogen — de precieze weging verschilt per geldverstrekker. Blijkt uit de toets dat de blijvende partner de volledige last niet zelfstandig kan dragen, dan wordt het ontslag geweigerd en moet alsnog naar een andere oplossing worden gezocht, zoals verkoop.

Overdrachtsbelasting en de scheidingsvrijstelling

Bij het overnemen van het aandeel van je ex-partner in de woning is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het overgedragen aandeel, doorgaans 2% van de helft van de woningwaarde. In het voorbeeld hierboven zou dit, zonder vrijstelling, neerkomen op 2% x € 212.500 = € 4.250.

Gelukkig geldt er een speciale vrijstelling voor scheidende partners: wordt de uitkoop tijdig geregeld (in de praktijk doorgaans binnen twee jaar na de scheiding of het uit elkaar gaan) en is voldaan aan de overige voorwaarden, dan hoeft over de overdracht van het aandeel geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Deze scheidingsvrijstelling is een van de redenen waarom het verstandig is om de verdeling van de woning niet jarenlang op de lange baan te schuiven.

Optie 3: (tijdelijk) gezamenlijk eigenaar blijven

Soms is directe verkoop of overname niet meteen haalbaar of wenselijk, bijvoorbeeld omdat de kinderen midden in een schooljaar zitten. In dat geval kan tijdelijk worden afgesproken dat de woning gezamenlijk eigendom blijft, met heldere afspraken over wie er woont, wie welke lasten betaalt, en op welk moment alsnog wordt verkocht of overgenomen. Dit vraagt om zeer concrete afspraken, juist omdat de situatie tijdelijk en overgangsgericht is.

Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek?

Zodra een van jullie de woning verlaat, verandert er fiscaal het nodige. In beginsel is hypotheekrente alleen aftrekbaar voor de woning die je zelf als hoofdverblijf gebruikt — en dat is voor de vertrekkende partner na verhuizing niet langer het geval. Om te voorkomen dat de vertrekkende partner in één klap alle renteaftrek kwijtraakt terwijl de scheiding nog niet financieel is afgewikkeld, bestaat de zogeheten scheidingsregeling in de wet.

Deze regeling houdt in dat de vertrekkende partner de woning nog maximaal twee jaar na vertrek fiscaal als eigen woning mag blijven aanmerken, mits de achterblijvende partner er nog woont en de vertrekkende partner zijn of haar deel van de hypotheekrente daadwerkelijk zelf betaalt. Over het eigen aandeel in de woning moet de vertrekkende partner dan wel het eigenwoningforfait bijtellen. Na afloop van deze termijn van twee jaar vervalt het recht op renteaftrek voor de vertrekkende partner volledig, ongeacht of er nog steeds wordt bijgedragen aan de hypotheeklasten.

Een praktisch voorbeeld van de tweejaarsregeling

Stel: Anne verlaat de woning op 1 maart, terwijl Bart erin blijft wonen en de woning nog niet is overgedragen of verkocht. Beiden zijn nog voor 50% eigenaar en beiden staan nog op de hypotheek. Betaalt Anne haar deel van de hypotheekrente daadwerkelijk zelf, dan mag zij dit gedurende maximaal twee jaar na 1 maart nog aftrekken in haar aangifte inkomstenbelasting, en moet zij haar deel van het eigenwoningforfait bijtellen.

Wordt de woning binnen die twee jaar overgedragen aan Bart (via het hierboven beschreven uitkoopproces), dan vervalt deze bijzondere regeling vanzelf, omdat Anne dan geen eigenaar meer is.

Deze materie is fiscaal behoorlijk gedetailleerd, zeker wanneer er ook partneralimentatie in het spel is: soms wordt de betaalde hypotheekrente van de vertrekkende partner namelijk (deels) fiscaal behandeld als betaalde partneralimentatie, met een spiegelbeeldige aangifte bij de achterblijvende partner. Tijdens mediation wijzen we hierop en verwijzen we, waar gewenst, door naar een fiscalist voor een sluitende aangifte.

De bijleenregeling en eigenwoningreserve

Ontvang je bij verkoop of uitkoop een bedrag aan overwaarde, houd dan rekening met de bijleenregeling: koop je binnen drie jaar een nieuwe eigen woning, dan moet je de meegenomen overwaarde (de eigenwoningreserve) in beginsel weer investeren in die nieuwe woning om het volledige recht op hypotheekrenteaftrek te behouden. Doe je dat niet, dan kan een deel van de hypotheekrente op je nieuwe woning niet aftrekbaar zijn. Dit is met name relevant voor de partner die overwaarde ontvangt en van plan is op relatief korte termijn een nieuwe woning te kopen.

Waarom een taxatie belangrijk is

Om tot een eerlijke verdeling te komen, is een actuele, onafhankelijke taxatie van de woning vrijwel altijd nodig. Deze waarde vormt de basis voor de berekening van de overwaarde of restschuld, en voorkomt discussie over wat de woning 'eigenlijk waard is'. De taxatiekosten worden meestal gezamenlijk gedragen.

Vrijblijvend kennismaken met Mediation Rivierenland

Benieuwd wat Mediation Rivierenland voor jullie kan betekenen? Op de pagina Mediation Rivierenland – kort en bondig lees je in het kort wie we zijn, wat mediation kost en hoe je vrijblijvend kennis kunt maken. Bellen kan ook direct: 06-57206964, of mail naar info@mediationrivierenland.nl.

Veelgestelde vragen